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3月31日，住建部正式发布国家标准《住宅项目规范》GB 55038-2025，自2025年5月1日起实施。《住宅建筑规范》GB 50368-2005全文和《住宅设计规范》GB 50096-2011等规范的一大批强条同时废止。
其实，在正式出台之前，住建部曾于2019年和2022年两次征求意见，因为有些内容存在争议导致迟迟无法敲定，如今此标准以强制性规范的“身份”出台，意味着住宅项目正式开启新时代。
新规范不仅涵盖了“新建住宅建筑层高不低于3米，4 层及以上住宅强制设置电梯，并强化墙体和楼板隔声性能”等亮点，还有多项调整，标准的提升也将给施工企业带来不小的挑战。
首先就是定义的变化，《住宅项目规范》GB 55038-2025明确提出目标为“安全、舒适、绿色、智慧”，与2025年住建部部长在两会上对“好房子”的定义完全契合。住宅从最开始的适用、经济到如今的“好房子”经历了如下变化：
《住宅建筑规范》GB 50368-2005：适用、经济、美观；
《住宅设计规范》GB 50096-2011：安全、卫生、适用、经济；
2019年征求意见稿：安全、适用、宜居、绿色、耐久；
2022年征求意见稿：适用、经济、绿色、美观；
2023年正式提出“好房子”的四大核心特征为：绿色、低碳、智能、安全；
直到2025年，最终敲定：安全第一（涵盖耐久）、舒适第二（适用、宜居和美观都算此范畴），绿色第三（涵盖低碳），智慧第四（替代23年提出的智能）。
2025版
本文将对《住宅项目规范》GB 55038-2025（以下简称“2025版”）与《住宅建筑规范》GB 50368-2005（以下简称“2005版”）、《住宅设计规范》GB 50096-2011以下简称“2005版”）对比，并结合2019版和2022版征求意见稿（以下分别简称“2019版”和“2022版”），来分析规范在“安全、舒适、绿色、智慧”四个方面作出的调整：
1、设计年限
2025版
2025版对设计工作年限提出：
（1）建筑结构不应低于50年，未调整。但在有些省份是作出了更高要求的，如山东、福建、河北等地提出结构设计工作年限不低于70年，宜提升至100年。
（2）防水工程中屋面不应低于20年，室内不应低于25年，地下不应低于建筑结构设计工作年限，即50年。与《建筑与市政工程防水通用规范》GB55030-2022的2.0.2条款保持一致，当时业内人士就惊呼“最强防水新规”来了。
GB55030-2022
建筑防水工程分为屋面、室内、地下室三大块也是在《住宅项目规范》2022版征求意见稿提出的，地下室防水是建筑防水工程的最难点，在2019版就提出了不低于结构设计工作年限。
（3）外窗不应低于25年，比2019版和2022版的20年提高了5年。
（3）外墙外保温系统不应低于25年，与《外墙外保温工程技术规程》（JGJ 144-2004）一致，这一规程首次明确外墙外保温系统的设计使用年限不应少于25年，同时将保修期定为5年。
2022版
2019版
2005版
2、抗震
2025版明确规定：住宅建筑抗震设防类别不应低于标准设防类。
2011版6.1.2规定：抗震设防烈度为6度及以上地区的住宅结构必须进行抗震设计，其抗震设防类别不应低于丙类。
《建筑抗震设计规范》GB50011-2010（2016年修订版）将住宅纳入丙类建筑，要求其抗震措施与本地区设防烈度一致。
《建筑与市政工程抗震通用规范》GB55002-2021明确规定：
2025版
3、消防
2025版明确提出住宅建筑应具备与建筑高度相适应的灭火救援条件，疏散通道、消防车通道应保持畅通。
此前，住建部出台的《建筑防火通用规范》和建筑“限高令”，就是为应对高层消防难题的重要举措。
2025版
4、其他
（1）阳台栏杆净高不应低于1.20m。2011版是按照住宅层数作出不同要求，2022版《住宅项目规范》（征求意见稿）将阳台栏杆高度统一调整为1.1米，2025版在此基础上再提高标准，避免因重心外移导致发生高坠事故。
2025版
（2）凸窗的防护设施。
2025版
（3）空调室外机安装在专用平台。
1、层高
层高标准从传统2.8米提升至不低于3米，净高从2.4米提升至不应低于2.6米，净高也比2022版提出的2.5米再提升。
2025版
2011版
有些省份已陆续发布关于高品质住宅文件，层高要求集中在3米到3.3米之间，山东、福建和河北等地是3米，江苏、河南和江西等地是3.1米，此外，山东还提出 “鼓励有条件的项目将住宅层高提高至 3.3 米以上” ，广州、深圳高端项目层高在3.3-3.5米左右。
2、电梯
新标准将2011版中7层起设置电梯提升为4层起就要设置电梯，每个住宅单元应至少设置1台电梯。
此项规定并非首次提出，2022版提出了「入户层为二层及二层以上的住宅建筑，每单元应至少设置1台电梯」，2019版则要求的是四层及四层以上。2025版与2019版一致。
2025版
2022版
2019版
2011版
3、噪声
提高了卧室、起居室与相邻房间之间墙、楼板的隔声性能要求。
2025版
隔声标准从“不应大于75分贝”提升为“不应大于65分贝”。
2025版
首次强制规定了电梯、水泵等设备传播到室内的建筑设备结构噪声限值。
2025版
4、其他
（1）要求每套住宅都有满足日照标准的房间。
2025版
（3）针对老龄化现象，增加对老年人需求的设计，如无障碍步行系统、马桶和洗浴器旁应设扶手、浴室防滑、电梯的轿厢尺寸等。
5、取消关于套内面积的相关表述
2019年的征求意见稿提出「住宅建筑应以套内使用面积进行计价」，当时引发了热议。
2019版
不过需要注意的是：
这个征求意见稿，征求的是对一项工程建设标准规范的意见，因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。
也就是说，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。
如果真的要实施套内使用面积计价，要看另一份文件，即《商品房销售管理办法》（建设部令第88号，2001 年）——这份文件至今有效，其第十八条明文规定：「商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。」
1、新区建设项目人均集中绿地面积不应小于0.50㎡。
2、对采用太阳能热水系统、光伏系统的作出要求。
3、水资源、供暖方面。
1、住宅通信设置应采用光缆到户方式建设，公共移动通信信号应能覆盖至住宅建筑的公共空间和电梯轿厢内。住户可随时接听和拨打手机，以防意外。
2025版
2、智能化系统设备
2025版
3、住宅疏散通道门禁应具备紧急情况自动解除功能。
2025版
此外，新规范还对燃气、电气等多项标准进行了提升。
